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业主大会“深圳模式”,对物业管理制度的完善
时间:2017-11-27

物业公司的去留与运营收入的决定权,就掌握在了业主委员会的手中,既有利于从源头上减少物业纠纷,也有利于实现业主委员会对物业公司的实质性监督。

 

  日前,《深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿)》正式发布,面向社会公开征求意见和建议。该意见稿规定,业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,拥有在物业管理领域的市场主体地位;业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

  通俗地讲,就是深圳拟立法推进业主大会或者业主委员会法人化,与物业公司具有同等的市场主体地位。而在此之前,包括深圳在内的各地,居民小区选举成立的业主委员会或业主大会,没有明确的身份,更不能在民政部门或者住建部门备案登记。因此,业主大会或者业主委员会没有经营权,小区内公共车库、电梯等公用设施只能挂在物业公司下面“代管”,不能真正决定小区内公共收益的处置分配。

  按照《物业管理条例》的制度设计,小区业主大会或业主委员会制度,是社区自治的一种形式,业委会在保障业主权益、制约物业服务企业等方面应发挥重要作用。然而,因为业主委员会没有一个明确的身份,名义上掌握着小区公用设施的物权,但实质上又没有直接的管理权,导致原本作为监督物业公司角色的业主委员会,往往对物业公司的某些做法无能为力,甚至于,业主委员会选举的经费支出,都要仰物业公司的鼻息,监督作用大打折扣。

  业主大会的“深圳模式”好就好在,一方面拟立法赋予业主大会或业主委员会与物业公司同等的市场主体地位,让业主委员会能够与物业公司充分博弈,比如,遇到纠纷时,业主委员会可以名正言顺地独立起诉物业公司;另一方面,拟通过业主委员会的法人化,赋予其对小区公用设施的直接经营权,并决定公共收益的处置分配,包括向物业公司支付物业服务费。如此一来,物业公司的去留与运营收入的决定权,就掌握在了业主委员会的手中,既有利于从源头上减少物业纠纷,也有利于实现业主委员会对物业公司的实质性监督。

  无论多么完善与利好的制度设计,要实现其“制度福利”关键在于落实。相关资料显示,深圳早在1991年就诞生了全国第一个业委会,然而至去年4月,深圳市住宅区业主大会、业主委员会的成立率仅约为34%,处于全国平均水平。如果不能在更多的住宅区成立业委会,那么再好的制度设计都会成为“理论模式”,而业主的诸多法定权益仍是水中月镜中花。这是值得基层有义务指导社区成立业委会的有关部门认真思考的。当然,业委会法人化或将在一定程度上推动业委会成立的积极性。

  此外,业委会法人化只是社区治理的一种积极探索与改革样本,而并非是解决一切问题的终南捷径。比如,在赋予业委会更大的权利之后,业主如何监督业委会;如何防止业委会被物业公司收买而相互串通;如何保证业委会规范运作、依法监督与维权等等,这些都是业委会法人化的后续待解问题。要让业委会成为业主利益的忠实守护者,或许还有很多的工作要做。